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Où investir à Caen ?

A Caen, si le centre-ville reste une valeur sûre, l’ouest séduit les jeunes couples et les familles avec enfants pour ses prix abordables. Pour qui cherche à investir à Caen, le centre-ville reste une valeur sûre. Hors du centre, il faut être très sélectif.

A Caen, le prix médian du mètre carré des appartements anciens vendus s’élève à 1880 euros. Il a augmenté de 3,8 % en un an.

Une chose est sûre : l’amélioration du marché est flagrante. « Entre les vendeurs qui ont réajusté leur prix au niveau du marché et des taux extrêmement faibles, les acquéreurs sont beaucoup plus motivés », observe Benoît Quesnée, cogérant du cabinet éponyme. Mais les tarifs ne s’emballent pas. A la fin de juin 2016, les notaires du département enregistraient une remontée de 3,8 % sur un an, soit 1 880 €/m 2.

Un achat raisonné pour les secundo-accédants

Sans surprise, le centre ancien s’impose toujours comme une valeur sûre. Investisseurs, professions libérales et seniors le plébiscitent pour son animation et la possibilité de tout faire à pied. « C’est majoritairement une clientèle qui effectue un second achat », note Didier Roche, responsable transactions d’une agence Guy Hoquet. Mais cet achat est lié à un besoin, pas à un désir de confort accru. « Dans l’ensemble, il faut tabler sur 2 500 à 3 000 €/m2 », précise Jacques Marie, gérant de Novamonde Immobilier. Ils peuvent grimper jusqu’à 3 500 €/m 2 et plus. Comme ce 55 mètres carrés parti à 3 800 €/m 2 boulevard du Maréchal-Leclerc. A ces niveaux, les primo-accédants se font rare.

Même constat dans le centre reconstruit, où les tarifs sont pourtant plus accessibles. « La plupart des biens datent de l’après-guerre, ils sont mal isolés et souffrent de charges de copropriété élevées, ce qui rebute les acquéreurs », remarque Benoît Quesnée. Avenue du 6-Juin, un F3 de 78 mètres carrés vient de s’échanger à 125 000 euros et un autre de 59 mètres carrés dans le même secteur, à 103 900 euros. Collé au quartier central Saint-Jean, le port de plaisance peut être plus cher que le centre. Un F7 de 165 mètres carrés s’y est vendu 620 000 euros. On trouve aussi du neuf. Dans le quartier du Port, avenue de Tourville, très bien placé, un programme Sedelka Europrom propose ses appartements entre 3 300 et 4 400 €/m 2.

Les primo-accédants beaucoup plus présents

Les jeunes couples et les familles avec enfants cherchent les petits prix dans des quartiers abordables, comme Beaulieu-Maladrerie ou Venoix, à l’ouest de la ville. « Il y a des appartements des années 60, 70 et 80, de petites maisons et des logements sociaux », indique Jacques Marie. En plein coeur de la Maladrerie, un quartier plaisant pour son ambiance village et ses commerces, un jeune couple vient d’acquérir un F3 de 60 mètres carrés avec balcon, garage, cave pour 106 000 euros. A Vaucelles, au sud du centre, les tarifs sont bien plus doux mais ce quartier, à l’origine ouvrier, séduit moins. Sauf à proximité des rives de l’Orne. Rue de l’Arquette, un 77 mètres carrés s’est négocié 144 000 euros.

Nos conseils aux investisseurs

Pour qui cherche à investir à Caen, le centre-ville reste une valeur sûre. Avec près de 30 000 étudiants, les studios ou F2 dans les rues piétonnes de l’hypercentre sont très recherchés. « Ils se Louent sans difficulté mais avec les étudiants, il faut intégrer un mois de vacance en moyenne par an au moment de L’été », pré-vient Jimmy Vauvrecy, responsable du service location Guy Hoquet. Comptez 65 000 euros pour un studio de 20 mètres carrés. Avec un loyer autour de 300 à 350 euros, le rendement s’établit entre 5,5 et 6,4 % brut.

Hors du centre, soyez très sélectif, il y a plus d’offres que de demandes et les loyers sont baissiers. Secteur Jardin des Plantes, un F2 rénové des années 70, 50 mètres carrés, peine à se louer à 450 euros. Dans le même quartier, un autre, neuf, de 35 mètres carrés, a trouvé preneur très vite à 422 euros et 40 euros de charges. « Le marché locatif ancien est faussé par un apport important de constructions neuves plus économes en charges », note Cécile Demoor, responsable des locations de Century 21 Tirard-Gardie. Investir dans le neuf peut donc être une bonne piste. Certes, le rendement est plus faible : 3 à 3,2 %, par exemple, pour un studio de 24 mètres carrés rue de la Miséricorde, à Saint-Jean. Mais l’avantage fiscal compense, en partie, cette faiblesse.

 

source: l’express

 

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